De hecho, en la mayoría de los casos, cuando se buscan en internet, los resultados de búsqueda apuntan a páginas que no son las principales de las webs.

En cambio, los anuncios patrocinados de los buscadores, exponen con obcecación enlaces a la página principal; si buscamos "obra nueva en Madrid", ¿porqué me quieren llevar a una página principal donde tengo que realizar un nuevo proceso de búsqueda?

El usuario quiere llegar directamente a la página con el contenido que está buscando, en este caso, un listado de promociones inmobiliarias en Madrid:

El primer enlace (patrocinado) cumple parte de las necesidades del usuario, ya que lleva a una página concreta de una promoción, pero no a una página con un listado de promociones en Madrid.

El segundo enlace (natural) lleva directamente a un listado de promociones en Madrid en el que se puede filtrar la información para mostrar resultados más concretos.

Además, en las portadas de las webs se tiende a meter "toda la información que quepa", pero hay que tener en cuenta que "las promociones y anuncios en la portada de un sitio web son publicidad no segmentada que se muestra a todo el público masivamente sin tener en cuenta sus intereses" (Alzado.org).

En todo caso, la página principal sigue teniendo un valor fundamental dentro de una web, ya que

es la que define el diseño, la guía de estilo y la estructura del resto de las páginas. Además parametriza aspectos tan relevantes como la Usabilidad y la Accesibilidad.

Por ello es conveniente dedicarle tiempo y revisar su funcionamiento y actualizar su diseño.

En el portal inmobiliario Urbaniza hemos trabajado en las últimas semanas, de la mano de una consultoría de diseño web, para tener una nueva -y esperamos que mejor- página principal.

Jose Manuel Martínez, experto en diseño gráfico, explica el proceso del rediseño de la home de Urbaniza en su artículo: "Cómo rediseñamos la home de Urbaniza.com".

En palabras de Jose Manuel, "no hay nada más sugerente que la mirada fresca de un consultor externo. La ignorancia sobre el negocio del cliente hace que nos planteemos aspectos tan obvios que los mismos trabajadores de la empresa pueden haber pasado por alto".

Página Principal de Urbaniza tras el rediseño

El artículo sobre el rediseño es bastante claro; por nuestra parte, iremos explicando las nuevas funcionalidades y utilidades que se han incluído en la página principal y el portal inmobiliario.

Artículos relacionados:

- Promos en la portada, buenas o malas (Alzado)

- Rediseño de idealista.com y de Fotocasa.es (Jesus Encinar)

- Homepage Usability: Study Guide (Useit)

- Documento resumen del proceso de rediseño de la homepage de Urbaniza.com (PDF - 580ks )

Ingeniero por el ICAI y Máster de Dirección de Marketing por ESIC, a largo de su carrera profesional ha ocupado puestos de diferente responsabilidad en empresas multinacionales de diversos sectores, como comunicación, distribución, tecnología e inmobiliario.

Durante los últimos cinco años se ha dedicado a desarrollar áreas de marketing y ventas para promotoras inmobiliarias. Imparte clases en el área de Executive Education de ESIC, del Instituto de Empresa y de ICADE, sobre cómo gestionar áreas de marketing y ventas.

Actualmente dirige aleamarketing, consultora de marketing especializada en el sector inmobiliario.

Inmoblog: Pese al título de "se vende", en la guía se sugiere la posibilidad de alquiler frente a la venta; la actual crisis puede cambiar la tradicional tendencia en España hacia la propiedad frente al alquiler?

AD: En nuestro país la tendencia cultural de la compra está cambiando. Los bancos han endurecido las condiciones para conceder hipotecas, y por lo tanto las posibilidades de poder alquilar se incrementan. La demanda sigue existiendo.

Esta crisis, es más una crisis de crédito que de demanda de vivienda.

Desde el punto de vista del propietario, el alquiler se puede estudiar como una buena forma de conseguir ingresos, esperando que lleguen mejores tiempos para vender nuestra propiedad.

Desde el punto de vista del comprador, es una buena forma de conseguir un sitio donde vivir a la espera de que las condiciones del crédito exigidas por los bancos se relajen.

Otra magnifica opción para ambas partes puede ser el alquiler con derecho a compra. Para resumirlo: es un contrato de alquiler que firman las partes, por el cual, vencido el plazo acordado, el inquilino tiene derecho a comprar la propiedad, descontando el dinero pagado durante los años de alquiler.

Inmoblog: En la compraventa de vivienda aparecen numerosas leyes, trámites y documentación; la guía describe cada uno de ellos pero, ¿no merece la pena la intervención de un buen profesional inmobiliario que realice esas y otras tareas, como la negociación?

AD: Si pensamos en el profesional inmobiliario como un profesional experto en leyes e impuestos, sin duda es una opción que puede ahorrar a ambas partes mucho dinero y disgustos. Un abogado o un API, son profesionales a tener en cuenta. Si pensamos en el profesional inmobiliario como un simple intermediario entre el vendedor y el comprador, creo que es una persona de la que se puede prescindir a cambio de tomarse un poco de tiempo, como explico en la guía.

Hablando de la negociación, está demostrado que es el propietario el que mejor negocia sobre el precio de su bien a la hora de venderlo. Piensa que una diferencia en el precio de miles de €, se convierte en una comisión de unos pocos cientos para el intermediario, y por lo tanto el esfuerzo y el tiempo que dedica a obtener un mejor precio para el propietario, no le van a compensar, y por lo tanto va a quedarse con la oferta mas cómoda para él, que será la más barata al final.

Inmoblog: En el caso de ceder el trabajo a una agencia inmobiliaria, ¿se aconseja que no se acuerde la exclusiva, cuando la tendencia de la intermediación es la de contratos en exclusiva; porqué predominan las desventajas de la exclusiva en la guía?

AD: Porque el contrato en exclusiva, bajo mi punto de vista, tiene muchísimas mas desventajas que ventajas. En un mercado libre, y por lo tanto con una fuerte competencia, si firmas una exclusiva con alguien, de forma automática estas despreciando mejores oportunidades que se te presenten en el futuro.

Como habrás visto, insisto mucho a que el propietario del bien no pierda nunca el control sobre la venta. Creo que con un poco de información como la que se da a lo largo del libro y un poco de tiempo, cualquiera puede llevar a buen puerto la venta o el alquiler de su propiedad, sin tenerla que dejar en manos de terceros.

A fin de cuentas los clientes potenciales van a estudiar las diferentes ofertas y decantarse por el inmueble de similares características que resulte más económico. Así de simple.

Inmoblog: En cuanto a la comunicación, Internet tiene un peso importante; ¿qué ventajas destacarías de las nuevas tecnologías para vender o alquilar viviendas, y cuál puede ser el futuro del mercado inmobiliario?

AD: Internet ha hecho que la comunicación se haga horizontal, y que el coste de publicitar un inmueble por este medio sea cero. Las ventajas de utilizar este medio de comunicación, tanto para el comprado como para el vendedor son muchas:

- Es rápido: Poner un anuncio en cualquiera de los principales portales especializados no lleva ni 10 minutos.

- Es económico: En la mayoría de estos portales el coste del anuncio es cero patatero.

- Es universal: El anuncio tiene una audiencia potencial de millones de clientes, en todo el mundo. Alguien que viva en México, y este buscando vivienda en tu ciudad, puede acceder al anuncio de forma instantánea y mínimo coste para el. Y además ponerse en contacto contigo de forma rápida y directa.

- Maneja una gran cantidad de información: permite que la parte vendedora especifique con gran detalle toda la información sobre su producto.

Sobre el futuro: Tal y como yo lo veo, es una crisis de crédito, más que una crisis de demanda. Por lo que ahora mismo estamos en un momento de tensión, donde los vendedores intentan sostener al máximo el precio de sus propiedades, a la espera de que el grifo del dinero vuelva a abrirse.

Lo que nadie sabe es cuánto tiempo va a estar cerrado el grifo. Y esa es una de las claves.

Viendo en nivel de aprovisionamiento de los bancos, creo que vamos a tener el grifo cerrado por lo menos un par de años. Por lo tanto, serán las promotoras y los particulares que consigan aguantar este tiempo, los que al final puedan vender en mejores condiciones.

De todas formas, el nivel de precios alcanzado estos últimos años, no se justifica atendiendo a nuestro nivel real de renta y riqueza. Sigo pensando que las subidas de los últimos años han sido subidas puramente especulativas, basadas en una expansión de crédito sin precedentes.

Ahora que la fiesta se ha terminado, nos toca lidiar con la resaca.

La guía es realmente práctica, sencilla en su lectura y comprensión, que añade numerosos consejos, como el de "cómo calcular el precio de venta de la vivienda" y ejemplos reales sobre gastos e impuestos que gravan la compraventa de la vivienda.

De la nota de prensa de la editorial extraigo varias razones para la lectura de la Guía:

- En España se están construyendo en torno a 700.000 viviendas, para una demanda real de 350.000. A esto añadamos la bolsa de vivienda comprada como inversión y sin vender y los pisos de segunda mano… El ciclo recesivo está servido. La lucha por la venta de la vivienda también.

- Desde el año 2006 se ha duplicado el tiempo que tarda en venderse una promoción inmobiliaria. El cambio de ciclo que está experimentando el mercado inmobiliario español se ha traducido, en los seis últimos meses, en incrementos de hasta el 91% en el tiempo que se tarda en vender una vivienda.

- Al stock de 500.000 viviendas nuevas pendientes de venta, hay que añdir el demercado de segunda mano, por lo que el volumen de viviendas en espera de comprador supera el millón.

- Los motivos son el endurecimiento de las condiciones financieras para adquirir una vivienda y que el desfase entre oferta y demanda sigue creciendo.

- El ciclo constructivo de una vivienda dura entre 18 y 24 meses, por lo que una vez que se han iniciado las obras, detenerlas es muy costoso. El promotor sigue adelante.

- La demanda se ajusta más rápidamente a las nuevas condiciones de mercado, se frena la compra de pisos lo que genera un rápido desfase entre oferta y demanda.

 El objetivo de esta guía, es ayudar a las personas que venden su vivienda a no ceder ni un milímetro.

Pretende enseñar cómo planificar y ejecutar la venta, proporcionándole las armas suficientes que le permitan negociar lo mejor posible la venta de su casa, mostrando todos “papeles” que va a necesitar, cómo son y cómo funcionan los contratos.

Esta guía ayudará a analizar si es mejor alquilar o vender su propiedad, y si es necesario invertir algún dinero, y cuánto, para poder vender en mejores condiciones.

Añade explicaciones de cómo funciona la comunicación, de qué forma puede influir en las personas interesadas en comprar su casa, cómo manejar las objeciones que éstas le planteen, y cómo cerrar la venta…

El libro se encuentra disponible por un precio de 15 euros. en la editorial Esic o en Díaz de Santos.

En breve publicaremos en Inmoblog una entrevista con el autor, Alejandro Domínguez Doncel. 

Consiste en elegir la casa más bonitas entre las dos propuestas por el sistema; el juego termina cuando el usuario lo desee, ya que parecen infinitas las posibilidades de duelos existentes entre las casas indexadas por Nuroa.

El resultado es bastante atractivo, pero conviene recordar que es una adaptación del Dueling de Zillow, que se lanzó muchos meses antes:

Duelo de casas en Zillow

"El juego es un escaparate para ver y entrar en las casas más lujosas y extravagantes de España, y además sirve para obtener inspiración para remodelar o ideas de decoración, pintura y jardinería.  Las casas en duelo son casas disponibles para alquilar o comprar", en palabras de Victor.

Duelo de mansiones en Nuroa

Jugar a elegir la Casa más chula

Ya son muchos los casos que se han producido de estafas a inmobiliarias, pero los timadores siguen intentando llevar a cabo sus estafas, más aun en estas épocas de escasas ventas en las que resulta muy atractivo poder vender varias viviendas a un sólo comprador.

Lo publicamos en un artículo anterior "El timo del gran inversor inmobiliario", pero conviene recordarlo porque son varios los clientes que me han avisado de que están recibiendo propuestas de inversores extranjeros para la compra de varias unidades de promociones inmobiliarias.

Suelen actuar de esta manera:

- Acceden a la información de promociones inmobiliarias a través de internet,

- Envían emails o solicitudes de información via web para pedir más datos de las viviendas, mostrando gran interés,

- Tras recibir contestación del promotor, proponen que se les llame para preparar una reunión inmediata, normalmente fuera de España, en una gran capital europea, para discutir las condiciones de la compra.

Es en esas reuniones, normalmente en París y Amsterdam donde ejecutan su macabro plan para cobrar un dinero en efectivo, por las buenas o por las malas.

Atentos pues a correos de usuarios de emails extranjeros, normalmente franceses (extensión ".fr") como "benayoun950@yahoo.fr" y a números de teléfono con extensiones tipo "+44", "+39".

No os dejéis llevar por su intención de invertir en vuestras viviendas, recordad que conocen perfectamente la situación del mercado inmobiliario, especialmente en España, y la necesidad de los profesionales del sector de vender su producto.

Pero la verdadera dimensión de la depresión en el sector inmobiliario la encontramos en casos concretos, reales, crudos como la vida misma, de personas que han invertido sus ahorros y sus esperanzas en viviendas que no terminan de construirse.

El caso de Martinsa-Fadesa y su promoción de viviendas en San Mateo de Gállego

Jesús Ruiz de Arriaga es uno de los cientos o miles de personas que apostaron por comprar dos viviendas en San Mateo de Gállego.

Martinsa-Fadesa era la promotora. Corría el 2 de junio del 2006 y, por entonces, nadie podía esperar que este gigante (la inmobiliaria) tuviera los pies de barro. En esa fecha Jesús depositó 123.000 euros de aval en Caixa Cataluña (la mitad al contado y la otra mitad en pagos mensuales).

Un dinero que le debería ser devuelto al comprador en el caso de que la construcción de las dos viviendas que quería comprar no se llevaran a efecto por parte de la inmobiliaria.

Hace apenas un mes dicha inmobiliaria presentó una solicitud de concurso de acreedores (suspensión de pagos) un expediente de regulación de empleo. Una cuarta parte de sus promociones en San Mateo de Gállego en La Joyosa ya estaba vendidas.

A partir de entonces, confusión, nervios y un "limbo de desconocimiento debido al incumplimiento de informar a los afectados, por parte de Martinsa-Fadesa", subraya el vicepresidente de la Asociación de Impositores de Bancos y Cajas (Adicae), Fernando Herrero.

Pero Jesús Ruiz no se rindió y tiene claro que va a pelear hasta el final. Es más, insta a todos los afectados -se estima que la inmobiliaria tiene proyectadas unas 4.000 viviendas en Aragón- a que actúen y denuncien si es preciso. En su caso, reclamó a Caixa Cataluña el dinero que entregó (123.000 euros), pero estos se niegan a devolverlo.

A su juicio, esta y otras entidades financieras "están negándose a pagar los avales porque no les conviene ya que luego quizá tengan problemas para recobrar de Martinsa-Fadesa".

Y ante esta situación, lo que le preocupa es que "nadie está denunciando y algunas entidades están llevando a cabo prácticas abusivas espeluznantes", asegura este afectado que próximamente acudirá al juez para que ejecute el aval. "El juez solo ha de mandar ejecutar algo que me corresponde".

Desde Adicae se indica que se puede reclamar la devolución si la inmobiliaria no ha conseguido la licencia de obras en el plazo de 12 meses.

El artículo completo se puede leer en el Periódico de Aragón: El drama diario del ‘pinchazo’ inmobiliario

Y viendo ofertas de venta en escaparates de inmobiliarias, he podido constatar que los precios han disminuído de tal manera que más de la mitad de los letreros marcan una cifra por debajo de la psicológica de 100.000 euros.

Me ha entrado curiosidad por comparar los datos en diferentes costas españolas, por una parte con datos del estudio de Tecnitasa que indica que "Los destinos más asequibles son Lugo, Tarragona y Alicante"* (precios de alquiler 1ª línea de Playa durante el mes de Agosto 2008)con los precios de venta y alquiler del mercado, obtenidos en internet**.

COSTA BLANCA

El otrora destino por antonomasia del turista español y "guiri" de clase media, pasa por un momento delicado,en el que laoferta es claramente superior a la demanda.

Durante el mes de agosto, todavía es posible alquilar un apartamento de 65m2 en primera línea de playa por menos de 1.200 euros/mes en zonas de Alicante.

En Valencia los alquileres para apartamentos de 65m2 se encuentran entre los 1.560 €/ mes de Gandia y los 2.112 €/mes de Cullera.

Piso en Alicante / Alacant

- 700 € / 116.470 pts.
140 m² - 3 habitacionesPiso de 140 m2 todo exterior, reformado y con muchas posibilidades.

Piso en Altea

- 500 € / 83.193 pts.
74 m² - 2 habitacionesCondiciones necesarias: MENORES DE 31 AÑOS Y CON NÓMINA. Piso completamente nuevo y a estrenar.

Piso en Guardamar Del Segura

- 450 € / 74.874 pts.
83 m² - 2 habitacionesApartamento practicamente a estrenar. Totalmente amueblado, incluidos electrodomésticos en cocina

 

COSTA DORADA

 En poblaciones como Segur de Calafell se pueden conseguir precios muy bajos, con una media de 1.393 euros para un apartamento de 65m2. Los apartamentos en Salou ascienden a 2000 euros.

- 650 € / 108.150 pts.
95 m² - 3 habitacionesPISO 3 HABITACIONES (1 SUITE) Y 2 BAÑOS, CON COCINA INDEPENDIENTE CON GALERÍA, ARMARIOS EMPOTRADOS

Piso en Cambrils

- 400 € / 66.554 pts.
75 m² - 2 habitacionesAlquiler de verano, por semana: - Junio: 400, Julio: 500, Agosto: 600, Septiembre: 500

ISLAS CANARIAS

El precio medio de los apartamentos en Tenerife están por debajo de los 2000 euros; en el caso de Puerto de la Cruz, baja a los 1516 euros/mes.

- 500 € / 83.193 pts.
80 m² - 3 habitacionesZONA EL CARDONALCocina amueblada y equipada con electrodomésticosCornisas en todo el piso

Piso en Santa Cruz de Tenerife

- 650 € / 108.150 pts.
85 m² - 3 habitacionesGaraje, trastero, jardín, terraza privada de 30 m2, lavandero, balcón. todo amueblado.

 

COSTA CANTÁBRICA

 

Los pisos en alquiler en zonas como el Sardinero pueden llegar a los 4.000 €/mes, pero en playas de Santoña o Suances apenas alcanzan los 2.000 €/mes (apartamento de 65 m2).

 

Apartamento en Suances

- 400 € / 66.554 pts.
40 m² - 1 habitacionesContrato fijo. 400€ mes. Posibilidad alquiler meses de Julio y agosto 2000€. Solo un mes 1.300€.

Piso en Torrelavega

- 690 € / 114.806 pts.
60 m² - 2 habitacionesJunio: 2ª Quincena por 690,00.-?Julio: 1ª Quincena por 920 euros, Julio: 2ª Quincena por 920,Agosto, 1ª Quincena por 1265 euros.

ISLAS BALEARES

La Playa d´en Bossa (4.588 €/65 m2) y el Paseo Marítimo de Figueretes (4.828 €/65 m2) en Ibiza, Soller (4.940 €/ 65 m2) en Mallorca y Arenal d´En Castell (3.380 €/ 65m2) en Menorca, lo más demandado de las islas.

Apartamento en Eivissa

- 1.200 € / 199.663 pts.
70 m² - 2 habitacionesÁTICO EN PRIMERA LÍNEA DE PLAYA, A 5 MINUTOS A PIÉ DEL CENTRO DE IBIZA CIUDAD, MARAVILLOSAS VISTAS

Piso en Palma de Mallorca

- 1.350 € / 224.620 pts.
220 m² - 4 habitacionesZona Portixol, Ref: PA 215 Piso en alquiler, completamente reformado, 220m2 de vivienda, 4 habitaciones.

COSTA DEL SOL

Málaga, a excepción de Puerto Banús (Marbella: 3.087 €/mes) es una de las provincias más asequibles; un apartamento de 65 m2 en primera línea de playa está entre los 1.200 y los 1.800 euros al mes.

Apartamento en Marbella (malaga)

- 350 € / 58.235 pts.
70 m² - 2 habitacionesMARBELLA. Alquilo apartamento amueblado en el centro de la ciudad

Ático en Mijas

- 1.000 € / 166.386 pts.
138 m² - 3 habitacionesBonito atico con tres dormitorios y un de ello ensuite y una terraza de 10m2 con vistas.

Apartamento en Benahavis

- 1.200 € / 199.663 pts.
2 habitaciones2 habitaciones ( 1 suite, 1 doble), 2 baños, cocina (totalmente amueblada y equipada), terraza.

* Estudio en PDF del Informe Tecnitasa (12 ks)

** Datos obtenidos de las ofertas publicadas en el portal inmobiliario Urbaniza.com (agosto 2008)

Ventajas de publicar un blog para la inmobiliaria:

- Te ayuda a convertirte en un referente en tu zona: puedes demostrar tus conocimientos y experiencia, escribiendo sobre el mercado local, dando soluciones y respuestas a los clientes a través de las páginas del blog. Si incluyes información útil para compradores y propietarios como por ejemplo, los precios medios por zonas, los colegios, eventos de interés y noticias interesantes, la gente comenzará a seguirte y leerte para que les sigas informando. Con el paso del tiempo ganarás credibilidad y serás un experto en tu zona.

- Permite captar más clientes: internet es un lugar idóneo para iniciar un primer contacto y poder fidelizar a tus clientes. Si los lectores de tu blog ven que conoces muy bien la zona y les proporcionas información útil, no dudarán en ponerse en contacto contigo.

- Recibe información actualizada: puedes seleccionar los blogs con más noticias e información más interesante para tu negocio, y mediante feeds RSS, leer los titulares y resúmenes a diario, ahorrando tiempo y leyendo sólo que necesites.

- Mejora del posicionamiento en buscadores: en especial a Google le gustan los blogs, porque suelen ser páginas con buen contenido, original y específico y que se actualizan frecuentemente.

- Va más allá de la web: la web es un buen escaparate de tu producto, pero con el blog puedes interactuar y comunicarte con tu cliente, darte a conocer, conocer a tus futuros clientes y comunicarte de manera fácil y poco agresiva.

- Actualiza de forma inmediata la información: es un sistema tan sencillo que la información redactada se publica inmediatamente, sin tener que pasar por complicados mecanismos de gestión de contenidos (CMS), tener que depender del departamento técnico o enviar la información a la agenciade publciidad que ha creado la web de la empresa.

- Conoce a profesionales y coopera con otros colegas: conocerás a más gente relacionada con tu sector y que comparten los mismos intereses e inquietudes. Es una gran fuente de información donde podrás hacer contactos y colaborar con ellos. Es una gran fuente de ideas y de futuras cooperaciones, como por ejemplo agrupaciones y asociaciones inmobiliarias. - Formación especializada y gratuita:

- Vende más: como resumen de todo lo anterior, un buen trabajo en el blog te abre muchas puertas a nuevos clientes y a fidelizar los ya existentes.

Hay además otras ventajas relacionadas con aspectos personales más que profesionales:

- compartir opiniones con personas con similares inquietudes

- el hecho de poner por escrito tus ideas te fuerza a darlas más poso, a razonarlas mejor, a estar dispuesto a entrar en conversación.

- desahogarte escribiendo

- dejar por escrito las ideas (buenas o no)

- recibir la valoración de los lectores

- dar a conocer tus conocimientos y ampliar la experiencia

Artículos relacionados:

- Las 7 ventajas de un blog para un agente inmobiliario

- Categoría blogs inmobiliarios

Lo que comenta la señora al final del vídeo es tremendo:

Señora: "Lo vendo por 60 millones (de pesetas), a mi me costó 53. Yo no lo doy más barato"

Enlaces relacionados:

- Categoría "videos" de inmoblog

-Playlist de Videos inmobiliarios en Youtube

Los anuncios se apoyan fundamentalmente en 3 pilares:

- el precio (64%) y/o financiación (34%),

- las características de las dotaciones y/o calidades de la vivienda (54%) y

- en la situación geográfica (79%).

La pregunta para el profesional inmobiliario es:

¿Estás invirtiendo en publicidad inmobiliaria o en marketing inmobiliario?

Responde a este test indicando si es Publicidad o Marketing*:

• Listados en portales inmobiliarios - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Emailing - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Campañas de Correo Directo - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Banners en páginas web - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Buzoneo - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Cartelería - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Anuncios en TV o radio - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Reclamos en vallas publicitarias o de obra - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Puerta Fría - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)
• Webs inmobiliarias - ___ (Publicidad) ___ (Marketing)

¿En tus comunicados y anuncios utilizas slogans como?:

• ‘Nadie podrá mejorar nuestras ofertas’;
• ‘Todo un mar de variedad’;
• ‘¿Quieres comodidad, amplitud, calidad, amplitud?
• ‘¿Quieres el mejor precio?’;
• ‘El ocio mejor entendido’;
• ‘Nuevos productos, nuevas soluciones’;
• ‘Vive tu casa ya’;
• ‘Tenemos tu casa’;
• ‘Para comprar sin preocupaciones’;
• ‘La tentación de vivir y disfrutar ahora a su alcance’;
• ‘Venga a ver su futura casa’;
• ‘A tu aire’;
• ‘Hazle sitio a una vida mejor’;
• ‘La vida es poder tenerlo todo sin renunciar a nada’;
• ‘Un nuevo concepto en viviendas’
• ‘Suma confianza’.

Frente a esta tendencia tradicional de publicidad, existen empresas inmobiliarias que innovan en marketing inmobiliario;

un ejemplo es Santangelo Premier, que propone una alternativa a los criterios más racionales, como son el precio, el número de habitaciones, las calidades, la zona… todas características físicas del producto; frente a ello, potencia los valores emocionales de las promociones e incorporando el concepto de Arquitectura Emocional (Via MKcoolhunter).

 La Arquitectura Emocional responde a técnicas de marketing verde y de ahorro energético, añadiendo los atributos físicos como elemento diferenciador de las promociones y no valores de la marca. Del mismo modo que las promociones bioclimáticas están haciendolo, en contratendencia al inmovilismo en el marketing inmobiliario.

* Ayuda para solucionar el test:

- PUBLICIDAD: El anuncio oneroso, público, no personal, que contiene un mensaje persuasivo por un patrocinador identificado; la promoción o presentación no personal de una marca o empresa de sus productos y/o servicios a sus potenciales o existentes clientes. (ver también definición según wikipedia)

- MARKETING: La planificación, gestión, implementación y control de un conjunto de acciones que, de una manera sistemática y continuada, tratan de poner en común a compradores y vendedores, para el mutuo intercambio ventajoso de sus productos y servicios. Según Kotler, "el proceso social y administrativo por el cual los grupos e individuos satisfacen sus necesidades al intercambiar bienes y servicios".

Otros artículos relacionados:

- Categoría marketing inmobiliario.

- Tests de marketing inmobiliario

 - El servicio de tours virtuales, ¿lo puede contratar un propietario directamente?
Sí, se trata de un servicio dirigido a facilitar la venta de la vivienda tanto para las inmobiliarias como para los particulares que venden directamente el piso.

- ¿Es necesario facilitar el plano de la vivienda?
No es necesario. El Fotógrafo que hará el Tour Virtual se encargará de realizar el plano de la vivienda.

- ¿Es posible colgar el resultado en cualquier web, además de en portales inmobiliarios?
El Tour Virtual pasa a ser propiedad el propietario de la vivienda o de la  inmobiliaria que lo contrata, y con él puede realizar lo que quiera.

A parte de en portales inmobiliarios como Urbaniza.com podrá colgar el Tour Virtual  en su propia Web Inmobiliaria o en otras páginas webs.

Ejemplo de Tour Virtual Plus

- ¿Tiene mayor respuesta un inmueble anunciado con un tour que sin él?
Sin duda. Estadísticamente los pisos que tienen Tours Virtuales tienen muchas más visitas, consiguiendo más contactos.

En definitiva, en los pisos en los que hay un Tour Virtual, los plazos de venta son inferiores.

- ¿Cómo serán los Tours Virtuales del futuro?
Con la aparición de Internet, el mundo de los clasificados ha ido evolucionando pasando de los anuncios por palabras de la  prensa escrita a los actuales anuncios Multimedia de Internet.

Con Internet los anuncios de texto incorporaron como novedad y en su primera etapa las Imágenes. Hoy en día no se puede concebir un anuncio de una vivienda sin sus correspondiente fotos.

Con la generalización del acceso a Internet de banda ancha, los anuncios clasificados entran en una nueva etapa en la que incorporan  elementos Multimedia que acercan cada vez más la vivienda al potencial comprador, entramos en la etapa del Tour Virtual.

Actualmente el uso del Tour Virtual como herramienta para facilitar la venta de una vivienda es cada vez más generalizado y aceptado.

El siguiente paso en esta evolución, vendrá precedido por el incremento del actual ancho de banda de acceso a Internet. Este permitirá la mejora de los actuales Tours Virtuales, acercando aún más la vivienda al comprador. Desde Spain Networks ya estamos ofreciendo en la actualidad y a través de Urbaniza el Tour Virtual Plus, fruto de la evolución de los primeros Tours Virtuales.

Artículos relacionados:

- Anuncios inmobiliarios, mejor con vídeos

- Consejos y técnicas para fotografiar pisos

Para saber más:

- Marketing Inmobiliario > Multimedia > Paseos Virtuales para Inmobiliarias

¿Qué hacer si no te queda otra opción que vender tu vivienda?

Es difícil pero se puede; se venden menos viviendas pero se siguen vendiendo, cada día hay propiedades que cambian de dueño. Y no nesesariamente las más baratas son las que mejor se venden.

Si las ramas no te dejan ver el bosque, he aquí algunas ideas y consejos para vender tu casa:

Ten tu "casa abierta"

El concepto de Open House ya es bastante conocido incluso en España, con buenos resultados en las experiencias que se han desarrollado.

En tu entorno, tus vecinos y amigos tienen otros amigos y conocidos a los que les puede interesar acercarse a tu vivienda; haz que se conozca que la estás vendiendo, no trates de ocultarlo.

Pide a tu agente inmobiliario que imprima folletos, que lo publicite en varios medios de alcance en tu entorno y, aunque suene muy americano, prepara unos aperitivos para ese día en el que vas a abrir las puertas a los candidatos a comprar tu casa. Si les gusta la experiencia pero al final no se deciden por comprar, hablarán bien de tí y de tu casa.

Si estás intentando vender tu propiedad por tu cuenta, recuerda que hay verdaderos profesionales que te ayudarán en la realización de estas iniciativas, asi como en el proceso de venta.

"La venta es un juego de números; cuanta más gente conozca la vivienda que tienes a la venta, mayor será la posibilidad de encontrar un comprador."

Trabaja con un experto en financiación

Necesitas saber si hay algún tipo de financiación especial en la zona geográfica en la que se sitúa la vivienda, ayudas de las administraciones o impuestos especiales, tanto para comprador como para vendedor.

En ciertas localidades o regiones hay programas y ayudas para préstamos hipotecarios, según sea el tipo de vivienda, su localización, el inquilino comprador. El proceso para obtener ayudas de este tipo no es nada sencillo, ni la negociación con la entidad financiera que proporciona el crédito, por eso es importante que tu agente conozca al detalle las normas, trámites y procedimientos.

Cuanto más conozcas sobre las dificultades de financiación en la compra de vivinda en tu zona y sobre cómo ayudar al comprador a a frontar la compra, mejor podrás definir tus estrategias de marketing para atraer la atención de los compradores.

La promoción de la venta es esencial para aumentar las posibilidades de conseguirla.

"Si ofreces más opciones financieras que los vendedores de otras casas similares de tu zona, la tuya será la que atraiga  amayor número de candidatos."

Destaca, ofrece algo diferente, algo añadido

Incluso, ¿porqué no ofrecer un regalo?

Haz algo diferente para que tu casa destaque sobre la multitud de viviendas a la venta.

Los compradores tienen a su disposición decenas de propiedades similares en el mercado para poder elegir; a buen seguro mirarán y volverán a mirar cual de ellas es la mejor opción y cual ofrece las mejores condiciones y ventajas. Y no hablamos sólo del precio, aunque es siempre un factor decisivo.

"Cuanta más gente dedique un momento a revisar tu oferta porque es diferente al resto, más posibilidades de vender y más rápido."

Consigue fotografías de calidad de tu casa

Los servicios de un fotógrafo profesional suponen un pequeño extra en los costes de venta, pero realmente es una buena inversión. Consigue que tu agente inmobiliario consiga buenos precios y que el fotógrafo saque una buena serie de fotos de tu propiedad.

Y quien dice fotos, dice también tours virtuales y vídeos de tu vivienda. Cuando ese material se publica en los medios, ten por seguro que es lo primero que llama la atención del comprador, incluso por delante del precio.

En los listados inmobiliarios que podemos encontrar en internet, la mayoría de las viivendas tiene al menos una fotografía, pero muchas de ellas está sobre expuestas, torcidas, mal enmarcadas, mal enfocadas, muestran las estancias más pequeñas y oscuras de lo que realmente son… No querrás que eso te pase a tí y a tu vivienda, ¿verdad?.

Consigue atraer la atención de los compradores, pero con fotografías de calidad; un profesionalde la fotografías sólo se dedica a eso, a sacar las mejores fotos, no quieras competir con él, pero si te gusta este arte, lee primero unos consejos y técnicas para fotografiar pisos.

El 80% de los compradores de vivienda busca la oferta disponible en Internet. Con una bonita colección de fotos, tus publicaciones en la red serán más vistas que las de el resto.

"Si tus fotos sobresalen por su calidad, tendrás más ventaja para atraer la atención del comprador."

Confía en el contrato en exclusiva

Pierde el miedo de que si cedes la transacción a una única inmobiliaria, puedes perder la oportunidad de que otra inmobiliaria o agente lo pueda vender. Actualmente los profesionales inmobiliarios ofrecen soluciones para vender de manera eficaz y rápida.

La inmobiliaria que capte tu vivienda, la ofrecerá a otras varias inmobiliarias de tu zona, para que los clientes compradores de cada una de ellas, conozcan que tu vivienda está disponible.

Eso es lo que proporciona la colaboración entre profesionales inmobiliarios: quien acuerde contigo la venta de tu vivienda, defenderá sólo tus intereses, encargándose otros de conseguir clientes y negociar con ellos la compra.

"La exlusiva no cierra otras opciones, las abre y amplifica"

Recuerda:

Es un mal momento para vender, pero peor lo es si no haces nada para vender. Hay muchas opciones para conseguir compradores para vivienda.

Cuando la necesidad aprieta es difícil ser creativo, pero para vender una propiedad de alto valor, se requieren acciones de marketing creativas, diferentes, llamativas.

Estos consejos sólo son ideas para que reproduzcas en tu imaginación otras tantas. ¿Quién mejor que tú conoce las características de tu vivienda y su entorno?

Se activo, trabaja junto a tu agente inmobiliario (es como si fuera tu primer cliente!) para conseguir la venta en las mejores condiciones.

Si haces lo mismo que tus competidores, conseguirás lo mismo que tus competidores; pregunta a tu agente inmobiliario cuantos meses se tarda en vender una casa¿quieres estar tanto tiempo sin vender?

"Sé de algunas empresas que incrementan sus gastos en márketing en tiempos difíciles, especialmente cuando ven que sus competidores recortan su presupuesto. Esto les da la oportunidad de ganar participación en el mercado."

Del mismo Kotler: "Marketing takes day to learn. Unfortunately it takes a lifetime to master. "

Al hilo de una reciente entrevista publicada en Distintiva.com y de la situación crítica de algunas grandes empresas inmobiliarias, he pensado en esas situaciones en las que hay que decidir si tirar "p’alante" o recoger los trastos antes de perderlo todo.

Tenemos clientes que lejos de dar de baja sus propiedades, han incrementado su presupuesto de marketing en internet, con el objetivo de captar a esa demanda desconfiada, que necesita una vivienda pero no termina de decidirse.

Esas serán las empresas que, invirtiendo en momentos de escasos ingresos, conseguirán atraer definitivamente a la demanda, las que contraten mañana con los indecisos de hoy.

Y no es sólo cuestión de tener o no capacidad financiera para mantener o aumentar la inversión en marketing inmobiliario; se trata de tener una clara voluntad de mejorar, de crecer, utilizando la experiencia y la formación como pilares del negocio.

Es por ello por lo que las empresas que aterrizaron bruscamente en el mercado inmobiliario son las primeras que han salido huyendo.

Cito en la entrevista con el responsable de la empresa de soluciones tecnológicas Distintiva que, en el estallido de la burbuja tecnológica, nuestra empresa optó ajustarse a las reales necesidades del mercado, prestando los servicios que se requerían en ese momento, pero planificando cómo satisfacer las nuevas necesidades del futuro.

Volviendo al mercado inmobiliario y su relación con el marketing online y las nuevas tecnologías, pronostico que "vamos a presenciar un mayor uso de herramientas y soportes, como portales y blogs inmobiliarios, que van a mostrar información cada vez más detallada y rica en contenido, añadiendo fotografías de mayor tamaño y calidad, vídeos y tours virtuales.

Todo esto siempre va a orbitar sobre la parte central de la estrategia de comunicación online de la empresa, que es su propia web inmobiliaria."

"En el marketing hay quienes satisfacen necesidades y hay quienes las crean".

Decide por ti mismo qué necesidades tienes y qué oportunidades puedes aprovechar.

Leer más en la entrevista.

Relacionado: Marketing Inmobiliario de guerrilla

Tras la noticia de la suspensión de pagos de Martinsa Fadesa, he revisado la historia de la compra de Fadesa, formalizada en marzo de 2007 y los comentarios de los responsables en aquellos momentos.

¿Es una sorpresa la situación actual de que se haya instado un concurso Voluntario de Acreedores por 6.000 millones de euros? Fernando Martín, presidente de la empresa fusionada, comentaba en diciembre de 2007, cuando debutaba en bolsa:

"las acciones de esta empresa van a ser una inversión muy rentable y están cotizando con un descuento del 54% de su valor."

Declaraciones como esta (publicada en adn), de hace menos de 8 meses, hacen dudar de la veracidad de los pronunciamientos de cargos empresariales, administrativos y hasta políticos.

El ya ex consejero delegado de Martinsa-Fadesa, Carlos Vela, comentó en tono de broma en abril de 2007, cuando se despidió de sus compañeros en Cajamadrid: "Si sale bien, me haré multimillonario; si sale mal, me haré solamente rico". (elmundo.es)

Tras la negativa del ICO afinanciar parte de la deuda, por falta de garantías, es curioso leer que el G-14 aseguró que en ningún momento ha solicitado al Gobierno una línea de créditos a través del ICO.

Pedro Pérez, secretario del G14, manifestó en febrero de 2008 que "el sector inmobiliario se está enfrentando a una situación de caída de la demanda como consecuencia de la restricción del crédito, entre otros factores, pero esto no quiere decir que ni el sector ni sus empresas estén en crisis o necesiten solicitar ayudas subvencionadas."

Más adelante se atrevieron a afirmar que "los precios de la vivienda ya se han estabilizado, y su ajuste ha tocado fondo".

El que ha salido bien parado de la operación entre Martinsa y Fadesa, Manuel Jové, ha declarado hace unos días que "Yo nunca bajaría los precios de la vivienda, bajar la vivienda un 30% sería empobrecer a España un 30%".

Siguiendo con la corrección de precios de la vivienda, Solbes, tras el aviso del Fondo Monetario Internacional en relación a que los precios reales en España se encuentran sobrevalorados entre un 15% y un 20%, restó importancia a la advertencia: "Es un análisis del FMI. Hay otros que dicen otras cosas".  

En cuanto a los precios, surgen numerosos informes y predicciones, que no suelen acertar (Precio vivienda 2007: previsiones); veremos a final de año si los estudios sobre la situación del mercado en 2008 se cumplen.

Enlaces relacionados:

- Concursos de acreedores en las empresas inmobiliarias

- Previsiones y datos reales del precio de la vivienda